Avant de se lancer dans un projet immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, il est utile d’évaluer le budget compatible avec sa situation financière. Estimer sa capacité d’emprunt permet d’obtenir un premier ordre de grandeur du financement envisageable, sans préjuger de la décision de l’établissement prêteur.
Les points à retenir
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La capacité d’emprunt dépend notamment des revenus, des charges, du taux du crédit, de sa durée et de l’apport personnel.
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Les revenus locatifs peuvent être retenus partiellement par les établissements prêteurs selon leurs modalités d’analyse.
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Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise, sous réserve des possibilités de dérogation prévues par le cadre du HCSF.
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Les frais d’acquisition et les autres dépenses liées au projet doivent être intégrés au budget.
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Une durée de remboursement plus longue réduit généralement la mensualité, mais augmente le coût total du crédit.
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Une simulation fournit une estimation et ne garantit ni l’obtention d’un prêt ni les conditions qui seront proposées.
Évaluer sa capacité d’emprunt à partir de son budget
La capacité d’emprunt désigne le montant qu’un ménage peut potentiellement emprunter compte tenu de sa situation financière et des caractéristiques du financement. Pour calculer votre capacité d’emprunt, plusieurs données doivent être prises en compte. Une simulation reste toutefois indicative : seul l’établissement prêteur peut déterminer, après étude du dossier, le montant et les conditions d’un éventuel crédit.
Identifier les revenus pouvant être pris en compte
Les revenus constituent le premier élément étudié. Leur nature, leur montant et leur régularité peuvent notamment intervenir dans l’analyse du dossier. Les modalités de prise en compte varient selon les établissements et la situation professionnelle de l’emprunteur.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il convient également d’éviter d’ajouter simplement l’intégralité du loyer attendu aux autres revenus. Les établissements peuvent ne retenir qu’une partie des revenus locatifs prévisionnels, notamment pour tenir compte du risque de vacance ou d’impayés.
Recenser les charges et crédits existants
L’analyse doit parallèlement intégrer les engagements financiers du ménage. Les mensualités des crédits déjà souscrits, certaines pensions versées ou encore, selon la situation, le loyer restant à payer peuvent peser sur la capacité à supporter une nouvelle échéance.
Au-delà du calcul bancaire, examiner son budget permet aussi d’évaluer le reste à vivre après remboursement du crédit. Conserver une marge pour les dépenses courantes et les imprévus contribue à éviter qu’un projet immobilier ne déséquilibre durablement les finances du foyer.
Comprendre le taux d’effort et l’incidence de la durée
Le montant empruntable ne dépend pas uniquement de la différence entre revenus et charges. Les règles encadrant le crédit immobilier ainsi que la durée et le taux du prêt influencent également le niveau des mensualités.
Le seuil de 35 % ne garantit pas l’obtention d’un crédit
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) prévoient en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Ce taux correspond au rapport entre les charges d’emprunt et les ressources prises en compte.
Les établissements disposent néanmoins d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger aux critères du HCSF pour une part limitée de leur production de crédits immobiliers. Inversement, respecter le seuil de 35 % ne crée aucun droit au crédit. Chaque prêteur reste responsable de l’évaluation de la solvabilité et des risques associés au dossier.
Mesurer l’effet de la durée sur les mensualités
À montant et taux comparables, allonger la durée du crédit permet généralement de diminuer la mensualité. Cette baisse peut modifier le montant susceptible d’être financé, mais elle s’accompagne en principe d’un coût total du crédit plus élevé.
La durée d’un prêt immobilier est par ailleurs encadrée. Les règles du HCSF fixent en principe une durée maximale de 25 ans, certains cas particuliers pouvant permettre un différé conduisant à une maturité totale allant jusqu’à 27 ans. La durée appropriée doit donc être appréciée en tenant compte à la fois de la mensualité supportable et du coût global du financement.
Construire un budget immobilier au-delà du prix d’achat
Déterminer sa capacité d’emprunt ne suffit pas à établir le budget complet d’une acquisition. Plusieurs dépenses viennent s’ajouter au prix du logement et peuvent nécessiter une part de l’épargne disponible.
Intégrer les frais liés à l’acquisition
Les frais d’acquisition, parfois appelés « frais de notaire », comprennent notamment des impôts et taxes, des débours et la rémunération du notaire. Leur montant varie selon la nature et les caractéristiques du bien.
D’autres dépenses peuvent également être anticipées : garantie du prêt, assurance emprunteur, éventuels frais de dossier, travaux ou charges liées au logement. Pour un investissement locatif, il faut aussi tenir compte des dépenses susceptibles de rester à la charge du propriétaire et des périodes sans locataire.
Examiner le rôle de l’apport personnel
L’apport personnel correspond à l’épargne mobilisée pour financer une partie du projet. Plus il est important, moins le montant restant à emprunter est élevé. Sa présence et son niveau peuvent également faire partie des éléments examinés par l’établissement prêteur.
Pour autant, mobiliser toute son épargne n’est pas nécessairement adapté à chaque situation. Préserver une réserve disponible peut permettre de faire face aux dépenses imprévues liées au logement ou à une évolution du budget du ménage.
Une estimation à replacer dans l’ensemble du projet
Calculer sa capacité d’emprunt constitue avant tout un outil de préparation. Le résultat doit être mis en perspective avec le coût total du crédit, les frais liés à l’acquisition, le niveau d’épargne restant et la capacité du ménage à absorber une dépense imprévue.
Une simulation ne constitue donc ni une offre de prêt ni une garantie de financement. L’établissement prêteur étudie chaque demande individuellement en fonction de la situation personnelle, professionnelle et financière de l’emprunteur ainsi que des caractéristiques du projet.